RUMAH SUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH

 HUKUM AGRARIA

RUMAH SUSUN

Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. (Ketentuan Umum UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun yang selanjutnya disebut dengan UU Rumah Susun)

DASAR HUKUM

1.    UU No 16 Tahun 1988 tentang Rumah Susun;

2.    PP No 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun;

3.    Permendagri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda Rumah Susun.

JENIS – JENIS RUMAH SUSUN

1.      Rumah susun umum

Merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus, yang pembangunan dan pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa menyewa.

2.    Rumah susun khusus

Merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus, yang pembangunan dan pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai atau sewa menyewa.

3.    Rumah susun Negara

Merupakan rumah susun yang dimiliki Negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga serta penunjang pelaksanaan tugas Pejabat dan/atau Pegawai Negeri, yang pembangunan dan pengelolaannya merupakan tanggung jawab Pemerintah. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara pinjam pakai, sewa atau sewa beli. 

4.    Rumah susun komersial

Merupakan rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan, yang pembangunannya dapat dilakukan oleh setiap orang, namun pengelolaanya harus dilakukan oleh badan hukum. Penguasaannya dapat dilakukan dengan cara dimiliki atau disewa.

Pengaturan pendaftaran tanah

Pengaturan pendaftaran tanah dalam UUPA di atur dalam Pasal 19 UUPA yang berisi :

1.    Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

2.    Pendaftaran tersebut dalam ayat 1 pasal ini meliputi:

a.      Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah.

b.    Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut.

c.    Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.

3.    Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas social ekonomis serta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri agraria.

4.    Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat 1 diatas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

ASAS-ASAS DAN TUJUAN DISELENGGARAKAN PENDAFTARAN TANAH

1.    Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun, dan hak-hak lain yang terdaftar.

2.    Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah, agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

3.    Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan dasar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan.

PENGERTIAN PENDAFTARAN TANAH DAN PELAKSANAANNYA

Dalam Pasal 1, PP 24/1997 diberikan rumusan mengenai pengertian pendaftaran tanah. “Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

PENDAFTARAN TANAH

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik.

1.    Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan.

2.    Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian.

Data yang dihimpun dalam pendaftaran tanah meliputi dua bidang yaitu :

1.    Data fisik mengenai tanahnya : lokasinya,batas-batasnya,luasnya bangunan dan tanaman yang ada di atasnya.

2.    Data yuridis mengenai haknya : haknya apa, siapa pemegang haknya, ada atau tidak adanya hak pihak lain.

OBJEK PENDAFTARAN TANAH

Objek pendaftaran tanah menurut pasal 9, PP 24/1997 meliputi :

A.    Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik,hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai.

B.    Tanah hak pengelolaan.

C.   Tanah wakaf.

D.   Hak milik atas satuan rumah susun.

E.    Hak tanggungan.

F.    Tanah Negara.

SISTEM PENDAFTARAN DAN SISTEM PUBLIKASI YANG DIGUNAKAN

Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta dan sistem pendaftaran hak. Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.

            Sistem pendaftaran yang digunakan adalah sistem pendaftaran hak (registration of titles), hal tersebut tampak dengan adanya buku tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai surat tanda bukti hak yang didaftar. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada surat ukur tersebut merupakan bukti, bahwa hak yang bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang tanahnya yang di uraikan dalam surat ukur secara hukum telah didaftar menurut PP 24/1997. Demikian dinyatakan dalam Pasal 29, PP 24/1997.

KEKUATAN PEMBUKTIAN SERTIFIKAT

Dalam Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 dijelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan. Ini berarti, bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, dat fisik dan data yuridis yang tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar, baik dalam melakukan perbuatan hukum sehari-hari maupun dalam berperkara dipengadilan.

PENYELENGGARA DAN PELAKSANA PENDAFTARAN TANAH

Sesuai dengan ketentuan pasal 19 UUPA pendaftaran tanah diselenggarakan oleh pemerintah, dalam hal ini Badan Pertanahan Nasional/BPN.

            Pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan, dan dalam melaksanakan tugas tersebut Kepala Kantor Pertanahan dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan kegiatan-kegiatan tertentu menurut PP 24/1997 ini dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan.

PENDAFTARAN TANAH UNTUK PERTAMA KALI

Pendaftaran untuk pertama kali adalah kegiatan mendaftar untuk pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan Kegiatan dan pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :

1.    Pengumpulan dan pengelolaan data fisik.

2.    Pengumpulan dan pengolahan data yuridis.

3.    Penerbitan sertifikat.

4.    Penyajian data fisik dan data yuridis, dan

5.    Penyimpanan daftar umum.

PENGADAAN TANAH

Menurut Pasal 1 angka 1 Keppres No.55/1993 yang dimaksud dengan Pengadaan Tanah adalah setiap kegiatan untuk mendapatkan tanah dengan cara memberikan ganti kerugian kepada yang berhak atas tanah tersebut

PERBEDAAN ANTARA PEMBEBASAN HAK DAN PENCABUTAN HAK ATAS TANAH

Pembebasan hak atas tanah adalah melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya, dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Semua hak atas tanah dapat diserahkan secara sukarela kepada Negara. Penyerahan sukarela ini yang disebut dengan melepaskan hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 27 UUPA, yang menyatakan bahwa: “Hak milik hapus bila:
a. tanahnya jatuh kepada Negara:
1. karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18
2. karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya
3. karena diterlantarkan
4. karena ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2
b. tanahnya musnah.

Acara pelepasan hak atas tanah dapat digunakan untuk memperoleh tanah bagi pelaksanaan pembangunan baik untuk kepentingan umum maupun untuk kepentingan swasta.

Pencabutan hak atas tanah menurut UUPA adalah pengambilalihan tanah kepunyaan sesuatu pihak oleh Negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas tanah menjadi hapus, tanpa yang bersangkutan melakukan sesuatu pelanggaran atau lalai dalam memenuhi sesuatu kewajiban hukum.

PENGERTIAN TANAH DAN CARA MEMPEROLEH TANAH NEGARA

pengertian tanah dalam Pasal 4 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria bahwa Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang lain serta badan-badan hukum.

                                                                  

Cara Memperoleh Tanah

1.    Tanah Negara

Pemberian hak atas tanah Negara adalah pemberian hak atas tanah yang dikuasai langsung oleh negara kepada seseorang ataupun beberapa orang bersama-sama atau suatu badan hukum.

Tata Cara/Prosedur Permohonan Hak Atas Tanah Negara

Permohonan hak tersebut di atas, diajukan kepada Menteri Negara Agraria melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan untuk diproses lebih lanjut berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan melaksanakan tahap pendaftaran, yaitu sebagai berikut :

a.    Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik.

b.    Mencatat dalam formulir isian.

c.    Memberikan tanda terima berkas permohonan sesuai formulir isian

d.    Memberitahukan kepada pemohon untuk membayar biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan permohonan tersebut dengan rinciannya sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Syarat dan berkas permohonan hak atas tanah yang telah lengkap dan telah diproses sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah maka diterbitkanlah Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah yang dimohon kemudian dilakukan pendaftaran haknya ke Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan, untuk diterbitkan sertifikat hak atas tanah sebagai tanda lahirnya hak atas tanah tersebut.

2.    Tanah Hak

Tanah Hak adalah tanah yang sudah dilekati atau dibebani dengan suatu hak tertentu. Tanah Hak tersebut misalnya Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha, atau Hak Pakai. Tanah Hak dapat diperoleh dengan cara pelepasan hak atas tanah/pembebasan tanah, pemindahan hak atas tanah, dan pencabutan hak atas tanah.

Pelepasan /Pembebasan Tanah

Pelepasan hak atas tanah dan pencabutan hak atas tanah merupakan 2 (dua) cara untuk memperoleh tanah hak, di mana yang membutuhkan tanah tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah. Pelepasan hak atas tanah adalah melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya, dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah.

Sedangkan pembebasan tanah adalah melepaskan hubungan hukum yang semula diantara pemegang hak/menguasai tanah dengan cara memberikan ganti rugi. Kedua perbuatan hukum di atas mempunyai pengertian yang sama, perbedaannya pembebasan hak atas tanah adalah dilihat dari yang membutuhkan tanah, biasanya dilakukan untuk lahan tanah yang luas, sedangkan pelepasan hak atas tanah dilihat dari yang memiliki tanah, dimana ia melepaskan haknya kepada Negara untuk kepentingan pihak lain. Semua hak atas tanah dapat diserahkan secara sukarela kepada Negara. Penyerahan sukarela ini yang disebut dengan melepaskan hak atas tanah. Hal ini sesuai dengan Pasal 27 Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, yang menyatakan bahwa:

Hak milik hapus bila:

a.    tanahnya jatuh kepada Negara:

1.    karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18

2.     karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya

3.    karena diterlantarkan

4.    karena ketentuan Pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 2

b.    tanahnya musnah.”

3)    Pemindahan Hak Atas Tanah

Pemindahan hak atas tanah adalah perbuatan hukum pemindahan hak-hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain. Pemindahan hak atas tanah dapat dilakukan dengan cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan dalam perusahaan, dan lain sebagainya.

Cara memperoleh tanah dengan pemindahan hak atas tanah ditempuh apabila yang membutuhkan tanah memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak atas tanah. Dengan demikian dapat disimpulkan, yaitu apabila tanah yang tersedia adalah tanah hak lainnya yang berstatus HM, HGU, HGB, dan Hak Pakai maka dapat digunakan cara perolehan tanahnya melalui pemindahan hak misalnya dalam bentuk jual beli tanah, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan lain sebagainya.

Pencabutan Hak Atas Tanah

Dasar hukum pengaturan pencabutan hak atas tanah diatur oleh Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria dalam Pasal 18 yang menyatakan bahwa:

Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan undang-undang.

Pencabutan hak atas tanah menurut Undang-undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria adalah pengambil-alihan tanah kepunyaan sesuatu pihak oleh Negara secara paksa, yang mengakibatkan hak atas tanah menjadi hapus, tanpa yang bersangkutan melakukan sesuatu pelanggaran atau lalai dalam memenuhi sesuatu kewajiban hukum.

pencabutan hak atas tanah merupakan cara terakhir untuk memperoleh tanah hak yang diperlukan bagi pembangunan untuk kepentingan umum setelah berbagai cara melalui musyawarah tidak berhasil.